Подать заявку

Владельцу недвижимости на заметку:
Факторы, формирующие стоимость продажи недвижимости

Оценку стоимости квартиры обоснованно и беспристрастно осуществляет оценщик. В своей деятельности он руководствуется законодательством в сфере оценки, использует утвержденные стандарты и применяет соответствующие методы оценки. Услуги оценщика при продаже квартиры не являются обязательными. За исключением тех случаев, когда для покупки недвижимости оформляется кредит. Однако, к этому моменту, стоимость объекта продажи уже сформирована и согласована всеми участниками будущей сделки. Основным вопросом для большинства собственников остается вопрос о том, как на начальном этапе определить стоимость своей квартиры. На какую сумму реально можно рассчитывать в случае ее продажи.

Если объект недвижимости расположен в населенном пункте, где рынок недвижимости более-менее сформирован, для определения стоимости собственной квартиры можно обойтись без услуг оценщика и как следствие, дополнительных затрат. Для этого достаточно проанализировать информацию о предлагаемых к продаже аналогичных объектах недвижимости. Аналогичным объектом является объект, схожий с тем, который предстоит оценить по основным характеристикам и свойствам. Оценщики называют эти критерии ценообразующими факторами, т.к. именно эти факторы формируют стоимость объекта. Для каждого типа недвижимости существуют свои ценообразующие факторы, как общие, так и частные. Так как наиболее частыми сделками с недвижимостью является купля-продажа квартир, целесообразно остановиться на критериях формирования цены этого сегмента рынка.

К общим факторам, формирующим стоимость квартир, относят:

• местоположение;
• тип дома;
• развитие транспортной и социальной инфраструктуры;
• наличие в непосредственной близости объектов промышленности или объектов рекреационного значения;
• для недвижимости в Анапе дополнительный важный фактор - расстояние до моря.

Приведенный перечень не является исчерпывающим, однако указанные критерии наиболее остро формируют стоимость объекта. Общие факторы обрисовывают основные качества, определяющие сегмент рынка, к которому относится квартира и в большей степени относятся к характеристикам дома и его местоположения. Следует отметить, что вне зависимости от силы желания собственника, влиять на эти факторы он не может. Именно поэтому, сопоставимость объектов следует определять в первую очередь по данным критериям. Если квартира, которая предполагается к продаже находится в центре, рядом с оживленной транспортной магистралью, в кирпичном доме 1950 года постройки, а рядом находятся районная поликлиника, детский сад, большой продуктовый магазин и парк с большими старыми деревьями, не стоит подбирать в качестве аналогов квартиры в панельных домах в пусть даже очень перспективном микрорайоне на окраине. С одной стороны, это простая истина. Однако, как показывает практика, одни собственники склонны к идеализированию своего имущества, а другие могут попасть под влияние не очень добросовестных советчиков и недооценивать свои квартиры.

К частным факторам относится все то, что касается именно квартиры:

• количество комнат;
• ее площадь;
• этаж расположения;
• наличие балкона;
• условия освещенности и обращенность окон на шумные транспортные магистрали;
• состояние отделки.

Безусловно, это далеко не все критерии, которые определяют стоимость квартиры. Но для целей примерной оценки, необходимой для выставления квартиры на продажу этого вполне достаточно. К этому, не стоит забывать, что в качестве источника информации используются объявления о продаже, т.е. количество данных заведомо ограничено. При желании, можно связать с продавцами или их представителями и уточнить нюансы.

После формирования некоторой совокупности схожих квартир, следует определить среднюю стоимость одного квадратного метра, так как площади даже типовых квартир обычно немного отличаются. Здесь есть один момент, касающийся того, что одни собственники включают в общую площадь квартиры балкон, а некоторые нет. Это существенное обстоятельство, поэтому данный момент следует обязательно уточнить.

После определения примерной стоимости квартиры путем умножения средней стоимость на площадь, необходимо определить достоинства и недостатки своей квартиры по частным факторам. И если Ваша квартира превосходит аналоги, к примеру в ней совсем недавно выполнен ремонт, следует ее стоимость увеличить. При этом не следует забывать, что та сумма, которую Вы фактически потратили на ремонт квартиры, к сожалению, никогда не вернется в полном объеме при продаже, т.к. ремонт все же понятие очень субъективное. Поэтому, если не хотите продавать квартиру годами, не стоит увеличивать ее стоимость в виду наличия ремонта более чем на пять процентов от среднего значения. А вот отсутствие балкона недостаток существенный, ведь если балкона нет в принципе, в будущем ему взяться тоже неоткуда, поэтому квартиры без балкона стоят обычно на 5-10% дешевле. В довершение расчетов необходимо сделать скидку на торг. Следует понимать, что выставленная в объявлениях цена это желаемая стоимость. По этой стоимости квартира выставлена на продажу, а вот за сколько она будет продана на самом деле, еще неизвестно. Поэтому, если есть желание продать, во время осмотра Вашей квартиры потенциальными покупателями имеет смысл немного понизить стоимость, если покупателю все понравится и Вы перейдете к вопросу о цене. Размер торга могут подсказать агенты по недвижимости, именно они знают одновременно и стоимость, по которой квартира предлагалась к продаже и конечную цену, по которой осуществилась сделка.